最近景気が良くなってきて、漸くオフィスやコンドの建設がかなり多くなってきています。特に２番街沿いは地下鉄が通る事になるので、かなりのコンドが建設中です。それで、マンハッタンの中でビルを所有しているオーナーは売りたいという欲求にかられています。特に２階建てや３階建てで、取り壊しやすく隣のビルをかい、角であればその空中権を買えば倍以上になったりします。それで３，４年前から計画して、新しいリースをしないか、短めの2，３年のオプションだけをつけて、レジデンスの人が出て行くのを待って、オファしてきます。 まだ将来の青写真がなくても、壊すまであいたままでは困るので、値段は他より２０％安いですよ。10年リース＋オプションもつけてあげますよと新しく借りる人の気持ちを揺さぶってきます。問題は契約書の中で、「但し・・」という条項がつけてある時は要注意です。ビルを売るか壊そうと思う時は、契約書の中に、このビルを壊す時は6ヶ月前にお知らせします。その時は無条件で・・・・出ていってもらいます。という条項を上手な英語で含みを持たして書いてあります。大家さんとテナントさんは力関係ですから、有無を言わさない強さがあります。 お店を出すのに50万ドル（約5,000万円）、100万ドル（約一億円）の設備投資して、リース契約が10年＋オプションがない様では割りにあいません。万が一にでも、4，5年してここに新しいコンドを建てたいから立ち退いてくれ！ではどうしようもありません。最近はミッドタウン（４０－６０St)のあちこちで、5階建てのビル3，4軒が同時に壊されて、大きな商業ビルか、コンドミニアムにかわっています。 勿論、ビジネスはテイクリスク（リスクをとる）を取らなくては勝利しません。もう30年以上前ですが、7番街近くの49丁目に良い出物物件がありました。その地域はこコロンビア大学の所有地で、ロックフェラーがこのあたりをもっと広げる場合は立ち退いてもらいます。それでもいいならサインしなさいと言われて、弊社のオーナーが躊躇いている3時間の間に取られてしまい、それにサインされた方が、30年以上もビジネスをやって凄く成功されたというお話も聞いています・・・・・・・・・。 しかし、30年前と今ではかなり状況が違い、4－5年したら立ち退いてもらいますという条項があれば、弁護士さんやブローカーさんを通じて激しく、緻密に「交渉」するのが筋でしょう。オーナー側が飲む飲まないは別にして、例えば、5年で立ち退く時は50万ドル支払ってもらうという条項を付帯してもらったり、色んな万が一に備えた提案をして行くのがいいでしょう。こういう案を持ち出せるのも長くからニューヨークの交渉にに携わってきた弊社の強みですから、レストランや店舗をお探しの時は遠慮なくお尋ね下さい。多くの失敗経験が貴方の知恵袋となって、お役に立てると思います。ご一緒にニューヨークで是非成功しましょう。御連絡をお待ちしています。    

「ニューヨークのアパート」：ニューヨーク・マンハッタンのアパートは軒並み１５％前後あがってきています。最近はStudioでも$１，９５０以下は探すのはなかなか難しい状況です。マンハッタンで借りれないのであれば、クイーンズ・ブルックリンへと移動していきます。 クイーンズ地区に行けば、従来から住んでいるギリシャ・トルコ系の人に加えて、最近はインド・中国・韓国・東欧から来る人がかなり見受けられます。又ブルックリンでは１４丁目にGoogleがやってきた影響があるのか、IT関係の方がここ１０年でかなり住み始めて、家賃が思った以上に上がってきています。 それで意外な穴場は西側のハーレムです。今は安全で問題はなく、最近は日本からの学生さんも多く、先日ビルの爆発事故があった建物のオーナーは日本人の方と言ったように日本の方は好きなようです。（この夏、日本からこの場所に出店したいという、居酒屋さんやラーメン店の方など３名ほどお見えになりました。） 普通のアパートはかなり高いのですが、Rent Stabilize Apartmentとよばれるものがあり、ある一定の金額、NYCで決められた上限を超えてはならないというビルもあります。これは市場にでてくるのはまれですが、例えば、市場のプライスが$2,000する時に、$1,786.60という端数がでているようなアパートです。このような物件はテナントが出たいというまで、２年毎でも毎年でも更新できて、長く住む予定の方にはお得な物件です。 毎年NYCでは、家主側の代表と、テナント側の代表で話あいが行われ、今年は１年なら３%、２年なら５％とというように交渉して決めていきます。 他にはコンドのサブリースやコープのサブリース等もありますが、これらは普通のレンタルのビルより規則が多いので、かなりのペーパーワークが必要になります。ですからこういう時はブローカーさんに詳しくお聞きなったらいいでしょう。 手数料は、一応年間の家賃の１５－１２％になっています。家賃が$2,000とすれば、$2,000X12(ヶ月）X15%=$3,600となります。不動産仲介会社が所有しているものであれば、幾分交渉して安くなりますが、他の不動産屋さんとCo-Brokerするような物件は年間の１５％とみておかれたらいいでしょう。（借りる時にどんな物件かを不動産屋さんにお聞きになるといいでしょう。） Security　Deposit（保証金）は一ヶ月の所もあれば、２ヶ月の所もあります。又アメリカにきてからのCreditの歴史がない場合は、６ヶ月や、１年分の前払いも要求される時もあります。（これはお金で解決できるので便利です） 既に永住権や市民権や法的に働いても良いビザ等をもってアメリカに長くいて、既に働いていらっしゃるのであれば、普通の基準として、レントの４０－４５倍の年収の証明が要求される事になります。家賃が$2,000のアパートであれば、年収$80,000-$90,000の２年分の税金の証明書を提出させられたりします。 又金額が足らない場合は、保証人も必要になり、年収$200,000の証明が必要になってきます。日本からの方には出来るだけ保証人に迷惑かけないために、前払い金を支払ってもらうようにお薦めしています。 上記した事は一般的な事ですが、色んなやり方がありますので、経験豊富な弊社に、遠慮なくお尋ね下さい。    

「ニューヨーク・マンハッタンの商業不動産：店舗・レストランを借りる時の注意点①」   ニューヨーク・マンハッタンも回復してきたのか。「Store for Rent」（店舗貸します）の張り出しが段々と少なくなってきています。今年の5月まではかなり長く1年以上の空き物件や6ヶ月空きっぱなしはざらにあったのですが、1,000SF-2,000SF（約28坪ー56坪）、$12,000-$25,000 /月するお店はかなりなくなって、借り手はかなり早く見つかっているようです。勿論新たに貸したい、期限が切れて、今迄安かったレントが30％あがって、経営が難しい・・・・・といったのは新しく出てきます。   場所も良いし、広さも値段も・・・あれ！と思うほどに安いのです。これなら・・・・・と直ぐに飛びつきたくなりそうです。しかし・・・・そこには、大きな罠があります。経験不足の不動産屋さんでもよく間違えるのは、リースに書いてある契約書を良く理解していないか、書いてある意味がよく分らず、将来何か起きた場合は立ち退きしなくてはいけない・・・・これが問題です。   4，5階建ての商業ビルで、2階、3階、4階等に既にテナントがいなかったり、残り1年、2年しかリースが残っていなかったり、テナント全員が2015年で終了とか、色々出てきます。   リース契約の中に、10年契約してあげますよ。しかし、このビルが壊されて、売られる時もあります。そのために「Demolition Clause」（壊しても良い条項）を入れておきます。多分今から4，5年して・・・・・（ビル側のオーナーは大丈夫、大丈夫・・・・・問題ないでしょう・・・・その時は私に任しなさい・・・・？？？？）そんな感じで日常の取引が良く行われます。そして弁護士にCheckしてもらって・・・・・・というと私を信用できないのか？と脅かしてきます。   アメリカではアパートを借りる時でも契約者があります。ましてやレストランや衣料専門店、かばん屋さん、Gift　Shop・・・・色んな業種の店舗を借りる時は、必ず会社法や訴訟を専門にやっている弁護士さんにみてもらって、判断を仰ぐ事です。簡単な15ページ前後であれば、$3,500-$5,000位でしょう。50ページ以上だともう少しかかりますが・・（後に続く・・）

「ニューヨークの商業不動産」：ニューヨークヒルトンの旗艦ホテル「Waldorf-Astoria Hotel]」が中国の保険会社に、$1,95 Billionで売られました。   かなり驚くべきエキサイテングな情報が入ってきました。長くニューヨークの社交界や、ビジネスで成功された方の泊まるホテルとしても有名で、日本の昭和天皇陛下もお泊りになったホテルです。   1931年にオープンして、83年の間、ニューヨークのシンボルでもあったし、直近の国連総会でも、各国の首脳会議が頻繁に行われた場所でした。   買い手は、中国の保険会社：Anbang Insurance Groupです。これをみていて、日本のバブルの時に日本の商社・伊藤忠商事がパーク街とレキシントン街の48丁目のInter Continental Hotelを買収した事を思い出しました。中国は日本の30年あとを追っているなあーという感じです。   売り手は、Hilton World Holdingsで、世界中に4200のフランチャイズを経営しています。オペレーションは今後100年の契約で、ヒルトンがそのまま受け継ぐそうです。   ニューヨークはホテルだけでなく、なんでも起こりそうです。もう少し小さな規模の$25 Millionから$200 Million規模のホテルに興味ある方は、是非御連絡下さい。弊社は長くやっており、ユダヤ系のビルオーナーやホテルオーナーとの人脈が豊富ですので、皆様のご要望にお役に立てるかもしれません。遠慮なくお尋ね下さい。