「ニューヨーク・マンハッタンの商業不動産：店舗・レストランを借りる時の注意点①」   ニューヨーク・マンハッタンも回復してきたのか。「Store for Rent」（店舗貸します）の張り出しが段々と少なくなってきています。今年の5月まではかなり長く1年以上の空き物件や6ヶ月空きっぱなしはざらにあったのですが、1,000SF-2,000SF（約28坪ー56坪）、$12,000-$25,000 /月するお店はかなりなくなって、借り手はかなり早く見つかっているようです。勿論新たに貸したい、期限が切れて、今迄安かったレントが30％あがって、経営が難しい・・・・・といったのは新しく出てきます。   場所も良いし、広さも値段も・・・あれ！と思うほどに安いのです。これなら・・・・・と直ぐに飛びつきたくなりそうです。しかし・・・・そこには、大きな罠があります。経験不足の不動産屋さんでもよく間違えるのは、リースに書いてある契約書を良く理解していないか、書いてある意味がよく分らず、将来何か起きた場合は立ち退きしなくてはいけない・・・・これが問題です。   4，5階建ての商業ビルで、2階、3階、4階等に既にテナントがいなかったり、残り1年、2年しかリースが残っていなかったり、テナント全員が2015年で終了とか、色々出てきます。   リース契約の中に、10年契約してあげますよ。しかし、このビルが壊されて、売られる時もあります。そのために「Demolition Clause」（壊しても良い条項）を入れておきます。多分今から4，5年して・・・・・（ビル側のオーナーは大丈夫、大丈夫・・・・・問題ないでしょう・・・・その時は私に任しなさい・・・・？？？？）そんな感じで日常の取引が良く行われます。そして弁護士にCheckしてもらって・・・・・・というと私を信用できないのか？と脅かしてきます。   アメリカではアパートを借りる時でも契約者があります。ましてやレストランや衣料専門店、かばん屋さん、Gift　Shop・・・・色んな業種の店舗を借りる時は、必ず会社法や訴訟を専門にやっている弁護士さんにみてもらって、判断を仰ぐ事です。簡単な15ページ前後であれば、$3,500-$5,000位でしょう。50ページ以上だともう少しかかりますが・・（後に続く・・）

「ニューヨークの商業不動産」：ニューヨークヒルトンの旗艦ホテル「Waldorf-Astoria Hotel]」が中国の保険会社に、$1,95 Billionで売られました。   かなり驚くべきエキサイテングな情報が入ってきました。長くニューヨークの社交界や、ビジネスで成功された方の泊まるホテルとしても有名で、日本の昭和天皇陛下もお泊りになったホテルです。   1931年にオープンして、83年の間、ニューヨークのシンボルでもあったし、直近の国連総会でも、各国の首脳会議が頻繁に行われた場所でした。   買い手は、中国の保険会社：Anbang Insurance Groupです。これをみていて、日本のバブルの時に日本の商社・伊藤忠商事がパーク街とレキシントン街の48丁目のInter Continental Hotelを買収した事を思い出しました。中国は日本の30年あとを追っているなあーという感じです。   売り手は、Hilton World Holdingsで、世界中に4200のフランチャイズを経営しています。オペレーションは今後100年の契約で、ヒルトンがそのまま受け継ぐそうです。   ニューヨークはホテルだけでなく、なんでも起こりそうです。もう少し小さな規模の$25 Millionから$200 Million規模のホテルに興味ある方は、是非御連絡下さい。弊社は長くやっており、ユダヤ系のビルオーナーやホテルオーナーとの人脈が豊富ですので、皆様のご要望にお役に立てるかもしれません。遠慮なくお尋ね下さい。   

「ニューヨーク・マンハッタンでオフィスを借りる時」②： 平均的なオフィス600SF-3,000SF位のオフィススペースは、大体が、月曜日から金曜日、或いは土曜日の午後12時か1時過ぎまではエアコンはつけてくれます（ビル全体）（暖房は必ずビル側が供給するようになっています。） ＊電気代：時々メーターがないものもありますが、多くは別々にメーターがあり、$3,50/SF位です。例えば、600SFのスペースなら、600SFX$3,50を年間の12ヶ月で割りますと毎月　　が$175になります。 ＊不動産税：前の年と今年のあがった分の割り当てられてポーションを支払います。 ＊手数料：大体34-60丁目の高層ビルであれば、家主さんがブローカーにお支払いします。ただ5，6階建ての小さなビルの時は、テナントもちもかなりありますから、物件毎に聞い　ておかれ　たらいいでしょう。 ＊ペンキ・カーペット:最低3年の契約であれば、ペンキは塗ってくれます。カーペットは契約5年位なら換えてくれますが、3年だとバキュームで綺麗にするだけの時もあります。 ＊サブリース条項：これは必ず入れておきます。ビジネスが思うように行かない時でも契約期間中はは支払う義務があります。ただ駄目もとで、途中解約する場合は、２，３月前に　　家主側に警告して、出ますのでSecurity　Depositは没収されてもいいです・・・・・・という条項を家主側が飲んでくれれば、それが一番です。（英語ではGood Guy Grantee 　　Clauseの一部として） 上記した事が基本的な事になりますが、3-5年以上のオフィスを借りる時には、ニューヨークで会社法をやっている弁護士さんを使って$3,000-$5,000を支払って、（時には時間給で請求される弁護士さんもいます。）契約書のチェックをしてもらうのがいいでしょう。（弊社では何時でもご紹介致します。） ＊＊ニューヨーク・マンハッタンでオフィスをお探しの時には遠慮なく、経験と信頼の篤いSakai不動産に御連絡下さい。

「ニューヨーク。マンハッタンでオフィスを借りる時」①：   最近日本から新しい業種、業態の方がニューヨークにオフィスを出したいという御問い合わせが多くなってきています。それで借りる時のポイントを述べてみましょう。   ＊、まずどれ位の広さが必要か。 2，3人であれば、マンハッタンで、3-6ヶ月用の短期用オフィスを借りる事ができます。ロケーションにもよりますが、小さなワンルームなら250SF（約6，9坪）で$2,300ー$3,000です。最近では場所によってはCoffee、Teaの飲み放題のオフィススペース貸しもあります。 3-5人位なら600-1,000SF（約16，6坪ー27，7坪）で、大小あわせて3部屋と会議室という事になります。リース期間は3-5年契約が多いようです。家賃は様々ですが$2,500-$4,500/月が妥当でしょう。最近日本からお客様のお問い合わせで一番多いのがこの層です。景気がいいのか、マンハッタンの便利な40-60丁目はなかなかいいものがなくなってきています。（3，4ヶ月待ちも結構多いです。）   ＊気にいって決めようかなと思った、らどのような手続きが必要ですか。   3-5年のリース契約であれば、2，3年分の日本でのファイナンス・シート（ステートメント）提出させられます。既にアメリカで会社登録されていて、実際に会社経営されていれば、2，3年のファイナンス・シート（ステートメント）を出す必要が出てきます。家主側はその経営状態を把握して、Security　Deposit（敷金）を決めていきます。普通は3-4月ですから、契約時には一ヶ月のその月の家賃と要求された3-4ヶ月の支払いをBank　Checkで支払う事になります。（後に続く・・・・）