【ニューヨーク不動産投資ービル投資】① 今年から来年初めにかけてはニューヨークの不動産投資は最高にチャンスです。何度も書いていますが昨年の11月から不動産市場が20％OFFなので、多くの人は今は不動産の値段が下がっているから、まだまだ下がりますよ・・・と甘い事を言っている方が95％以上です。我々ニューヨーカーの不動産専門家に言わせれば、今ほど「買い！」のチャンスはなかなかないと言います。（信じる、信じないは構わないのですが・・・） 今は10年に一度のチャンスです！！。コンドも今が買いですが、特に５階、４階建ての中古ビルは最高に良い時です。先日知り合いの同業者から密かに入ってきた情報はMidtownで店舗付きでレントがほぼ市場で値段がつけれるもの・・規制のあるお部屋は１つだけだが、これも売られる時は普通の市場の値段で貸すことができると・・。これは海外投資家には最高です。 ましてご自分の会社でレストラン経営をされているのであれば、弊社の基本路線である、５階建てなら１，２階が店舗になって、３，４，５階が規制のない市場で貸せる中古ビルなら最高というもの・・・ご自身でレストランも経営されていて凄く儲かったとおしゃっていました。出来たら家主が売ってくれれば、営業しながら、ローン返しながら、税金の控除を活かしながら１０年、２０年持ち続ける・・・これが人生のレストラン経営の成功者のパターンであると。 非常に理にかなっています。ビルを持ちながら、我慢・忍耐・苦節３年です。３年間赤字であっても、ご自分のビルを所有しながらレストラン経営に励めば、美味しいもの・サービスが良ければ必ず流行ります。もうお亡くなりになりましたが７番街に近く４９丁目に「サッポロ」というお店を出されて３０数年で・・なん十億稼いだ方も同じように言っていらっしゃっていました。このブログを読んで我こそは！はという方は是非ご連絡下さい！あなたは１００億稼げる嚆矢となりますよ！！。（Sakai 不動産）

【ニューヨークの不動産投資】① ニューヨークのコンド・ビルの投資は世界中の的です。どんなに景気が悪かろうが、幾分落ち込んでいろうが常にチャンスです。昨年11月からDrasticに20%Downがあったにも拘わらず、10月の半ばになって段々と売れ始めています。不思議なものです。売れないかなと思っているとOPEN　HOUSEを積極的にやれば、必ず買い手が来るものです。Listingされるブローカーさんがどれだけ真剣に毎週の日曜日の午後12時前後から―4時ごろまでやってくれるかです。 弊社でExclusiveのListingさせて頂くコンドや家はしつこいくらいにOPEN　HOUSEをやります。すると不思議なもので、世界中の何処かに買いたい方、お金を持っている方があり、やってきます。これは本当に不思議です。 9月、10月に売りやレンタルが4軒あったコンドがあります。247 West 46th Platinum Condoは劇場街にあり、投資物件にはもってこいの物件で、早期の5月にListingして、長期のレンタルは$4,800/月、売りは$1,38Millionで出していましたら、ほぼ同時期にRentalとBuyerがあり、持ち主さんは先にきたオファを重んじられて、今回はレントにお決めなりましたが、11月の昨日には他の売り物件もListingから外されている状態です。 普通は20年前後に建てられた物件でも3か月で売れるか借り手が決まります。5月の時点ではRentも売りもきついかなと思っていましたが、皆RentedかSoldになりました。郊外の家も同様です。60万ドルから$1，5Millionの家であれば、ほぼ2－3か月で売れます。ニューヨークは本当にStrongです。 まだまだ交渉次第ではListing　Priceの５％　Downは可能でしょう。貴方のブローカーさんの腕が試される時です。ニューヨークの不動産は4，5年前よりは２０％低めですから、今が買いのチャンスでしょう。！！諦めず！シツコク！です。Hard　Negotiationが出来るブローカーさんをお探しください。（Sakai不動産提供）

【ニューヨークで念願のレストランをオープンする】④ 出来る事なら資金、期間、人財に「余裕」があると一番良いです。特に資金は凄く大切です。75万ドルの予定の時は100万ドルの資金でやる感じです。特に期間が必要なもの、ガスが来る来ないはレント以上に大切ですから、かなり無理を承知で、ガスの許可まではFree　Rentにして下さいの位の意気込みが必要です。（弁護士さんの交渉腕にもよります。） 又思った以上に売り上げが上がらず、10年リースをもらっても1年で撤退しなくてはいけない時も想定して、6か月前の告知で3，4年分のレントを支払って退去出来る条項を付けてくれるように粘り強く、ブローカーさんや弁護士さんと一緒にやる事でしょう。 始めるにあたって、撤退の事を云うと嫌がられますが、常に客観的な見方が必要でしょう。先日も快進撃されていた会社が撤退条項が入っていなかったので、かなり苦しい状態で、どうしていいかお悩みで弊社にいらっしゃいました。攻める時にこそ、守りを固めながら・・・経営者はここが出来るかどうかという事になります。 又万が一の時のためにサブリース条項も入れますが、これはこれで大変です。サブリースで貸しても新しいテナントがそれだけの実力がない場合は、本リースをもっている方の責任になります。それと会社は単体で一つの店舗ごとにLLCを作り、出来るだけ日本の本社の責任がないようにしておくことも重要です。 又期間は売る時やサブリースを考えると10年より、15年より、20年が良いでしょう。常に撤退、売る事を念頭に入れながら契約に臨む事です。イケイケどんどんの時にこういう気持ちで立ち向かう事はとても重要です。 又保険も大切です。火をつけられたり、キチンから火が出たり、従業員の方々がお金儲けのためにストライキすると今の状態ではほとんど勝ちますので、弁護士料金や損害の期間をカバーしてくれるビジネス保険は絶対に必要です。 こういう複雑な事は最低商業不動産の20－25年以上のブローカさんや弁護士さんが必要でしょう。今悩み中の方、初めてニューヨークに店舗を出されたい方は経験豊富なSakai不動産にお尋ね下さい。

【ニューヨークで念願のレストランをオープンする】③ 交渉は常に大局的にみてどこが最重要かをまずは考えます。そしてこちらの主張と相手の言い分を何処まで聞けるか・・・5分5分という事はほとんどありません。まずどれ位の期間空いているかを丹念調べます。それと市場は需要と供給で決まりますから、今の立ち位置は如何かを双方の立場で・・・まさに碁や将棋の類と同じです。 決して奇抜な手を出さず堂々とやる事が肝心です。相手を試したり、嘘は決して勝利に結びつきません。ただインドの方や中国の方、中近東の方との交渉は人にもよりますが、嘘はかなりありますので要注意ですが・・・最近は韓国の方も信用は出来ません。最後のクロージングの30分前に急にいやこうだから・・・その時は飲むことなく、じゃやめましょうが一番です。「じゃやめましょう」と言えるようになれば相当のプロになります。 そしてじーーと静かに忍耐の時を過ごすのです。すると相手から降りてきます。其の時にぐいと打つのです。他に取られる時はもう諦める！これがいいんですね。他に取られるという事は余りありません。大体が未熟な方のやり方です。 弁護士でも経験不足な方は、この沈黙に耐えられず、降りてきます。こちらの時間とお金に余裕があるようにやる事でしょう。ただ最近はSpeedもかなり大切ですから、その辺のタイミングを見誤らいように分析しながら、てきぱきに動くことが大切です。ですからブローカー＆弁護士さんは一体になる必要があります。 今回も相手の弁護士さんが休暇を取って2週間位マンハッタンにいなかったり、日本との連絡が十分でなかったりとありましたが、毎週流れをCheckしていました。 （次に続く・・）