【ニューヨークの商業不動産】－中華街で中古ビルを買う ここ10年は中国からの不動産の爆買いで、1970－90年代の日本の投資競争みたいな感じでしたが、18か月前からかなり下火に・・・・それでもまだまだ中国からのお客様は良いお客様であり、また最初に買った方が、売りにも・・・・。 今日はそんな中で出物があり！と中国業者からお誘いです。暫く見ていなかった場所でCity　Hall　近くの裏側にも中華街が伸びてきて90年、2010年よりもっと近代的な感じです。それでも普通の街並みからするとまだまだ今一つ。（これが魅力的です） 今日の物件はCatherine Streetにあり、あまりなじみのない通りの5階建てのWalk Upビルです。値段が$6，85Millionと安いので大丈夫かなと弊社の営業マンと訪問。1階は2つの野菜系の店舗、レントも安く、$2800/Month.$4200/Monthと異常に安い。しかし2階から5階までは小さなStudio タイプー16部屋を$2,000－$2,400で貸していて,空き部屋は1つだけとの事。ですから利回りも悪くなく4，6%です。もう少しービルの外側を改装し、お金を入れて直して5－7年後に転売すれば、かなりおいしそうなビルです。 投資は正面から儲けるのもあれば、裏道に意外な拾い物が時にはあります。どうかな？と思いながら常に待てよ・・・と発想の転換をして、もう少しここを直して改装すれば・・・・考え続ける事で妙味があります。ハーレムより中華街の方が受けもいいし、何といっても中国本土は14億の人々がいますからね。人口の多さと不動産は直結しています。ハーレムの裏道より中華街の裏道は？？？？化ける可能性は大です。ご興味があれば、是非ご連絡下さい。

【ニューヨークの不動産投資ーコンドを買う】 今、ニューヨークのコンドは売り物件が溢れています。それにしても売り手の値段は高いですね。そのまま聞く必要もなく、まずはListingされて90日経っていたらダメもとで20%Offでオファを入れてみると良いでしょう。 日曜日には沢山OPEN HOUSEをやっています。はじめてお買いになる方も勉強をかねて毎週2軒と決めて見て回られると大変に勉強になります。ニューヨークでは10年物はまだNEW！と言う感覚がつい最近までありました。ここ1，2年は川沿いでNEWなビルの建設が立て込んでいますが、流石にMIDTOWNは少ないですね。 ですから10年前後のものを見て回ると意外な発見があります。あるお客様は$1，5Millionの予算で今までに26軒みたよとおしゃっています。なかなか律儀な方で、こちらのSalesmanが週末にご一緒出来ない時は、弊社のBrokerを登録して下さるそうです。こういう浮気されない方は嬉しいですね。 あるお客様は33軒お見せして最後に他で決めた方もありました。投資でお買いになったのですが、アメリカ人のSalesmanはやめたり、首になったりで、フォローがなかなか難しい方もあります。大手のアメリカの不動産屋さんでお買いになったのですが、2年でやめてしまい、結局は弊社にお客様を見つけてレントしてくれと舞い戻りです。こういう時は嫌なものですが、弊社のSalesmanをなだめて、気持ちよくRentしてあげます。 247 West 46th Street のPlatinumはほぼ10年です。日本の税制の関係で売ろうか貸そうか・・・？迷っていらっしゃいましたが・・とにかくテナントが約$5,000で東南アジアの領事館系で決まり一応ほっとです。売りはテナント付きで1Bed,1,5Bathroomsで$1,55Million位なら売りたいとの事。(眺望は抜群です）興味がある方はご連絡下さい。

【ニューヨークの不動産投資ー管理会社】 ニューヨークで不動産投資しました。其の後の管理は？？これが一番の問題です。弊社でも30数年の間に300軒以上の管理をさせて頂きました。御買い後2，3年で売られる方もあれば、10年、20年に渡ってお持ちになって、もう70歳になったから売りたいから・・・ここ数年そんな方も増えてきています。 弊社はバブルの時からコンド：コープ、Westchesterの社宅の管理、ここ10数年では5階建てのタウンハウス、商業用のビル管理も増えています。バブルの時はもうめちゃくちゃな買い方でバブルが終われば、日本の銀行さんが売ってくれと言われればやむえず仕方なく・・・・それでも買われた後はテナント付けには苦心でした。又郊外の家の管理が一番大変です。こちらでのHandymanが近くにいてくれば直ぐに駆け付けれるのですが、厳寒のパイプの破裂の時はもうどうしようもない時もありますが、それでも出来るだけBestを尽くします。週末は誰も動いてくれませんので、日頃からたいした用事がなくても来てもらって、いざ！！と言う時のために無駄な経費も払っておきます。勿論定期検査やルーチン調査もやりますが・・・緊急の時が一番大変です。 1，2階が商業用ビルで３，４，５階が住居の時はスーパー（管理人）に御部屋を与えて、近くのビル3軒位を管理してもらいます。かってはかなり倫理観を持った方々が多かったのですが、時代とともに管理人をやる方が変わってきて信頼できる方を探すのに一苦労です。いざとなれば社長みずからが行かざるを得ない時もあります。真夜中の電話が一番怖いですね。日頃からスーパーの方やご家族といい関係をつけて置くことが大切です。子供さんがうまれれば付け届け・・奥様の誕生日にはお花と何がしの礼金・・・ 汚く住んだ人の後かたづけ・・・・それからクリーンしてペンキ塗り、テナント探し・・・・いろいろありますが、たまにこちらにお見えになる日本投資家の方々のありがとうございます・・が一番の元気づけになります。かって50歳位の時に買って、暫くお住まいになり、約20年後に4倍になってお売りの時は「良かったね！」の一言です。儲かって日本にお帰りになる時の笑顔はパイプ爆発やテナントが3か月も入らず、責任感の強さからストレス・・・それでも儲けて帰られる時は最高です。派手に儲かっているように見えるお仕事ですが、裏事情をお知りになれば・・・・投資のあとのフォローが確実で信頼のおける不動産会社、管理会社選びが投資される時のコツでもあります。

【ニューヨークの不動産ー郊外のタウンハウス】 郊外のタウンハウスは2階建て、地下も活用されているものも多くてなかなか興味深いものがあります。子供さんの教育のために学校区の良い所にお買いになって、20，30年過ぎると夫婦２人になります。 するとそんな大きな家は必要でなくなります。ですから芝刈りや雪の時の雪かきもマネジメントがやってくれるタウンハウスに人気があります。 今日のお客様も子供さんが巣立たれて約10年との事で、一軒家よりもタウンハウス希望です。一軒家は場所と金額は本当にバランスよく出来ています。少し危ない所は家がきれいでも2割ぐらい安いんす。良い家なのになぜ？・・・・と数度訪問してみると今一つと言うのがわかります。其の時は近くに駐車している車の車種で判断していきます。普通なら一軒家、３，４Bedなら80－90万ドルするものが、62万ドルで出ていると言って飛びつくと3，4年でまた変更する事になります。 タウンハウスは外から見ると大きくみえて、入り口が別々で2つあると大体が各々1台のガレージ、そんなにおおきなくて少し小さめの感じですが、2軒共有でない2台のガレージが付いているものは隣を気にすることなく・・・これは幾分高めですが、ガレージ1台分で10万－20万ドル位の違いでしょうか。（サイズによって金額やガレージも異なります。） タウンハウスの良さは、収入、年金等、似たような方々すので、安心感はあります。子供さんが育って老後お二人だけとかシングルマザーの方には凄く人気があります。ご自分で一軒家の手入れが苦手の方などはタウンハウスがお薦めです。 タウンハウスコンドも投資用として人気があり、今日お客様にお見せした２Bedは$5200でお貸ししているという物件です。お買いになると$890,000, 税金が約$1,100/月、共益費が約$560/月で最寄りの駅はNorth White Plains迄車で4分です。（室内）駅からは急行でGrand CCentral駅（４２丁目）迄は急行なら35分足らずでいけますので、都心で働く方にも便利です。興味がある方はご連絡下さい。