【ニューヨークでビルを持ちながら店舗経営②】 ビル経営には2通りのやり方があると言われています。ビル一棟を買い、周りにトータルで2－3棟買い、ビルを管理したり、修繕する時にビルの面倒を見る方を近所に住まわせるか、RS（値上げが決められているお部屋）の御部屋に住んでもらいます。又管理する方（スーパーと言われる方）が出て行けば、そのお部屋はFree Marketの御部屋になりますので、改装して手直しして市場より１４０％位高くして貸せます。 問題は、オーナー側に取って、ながーくRSに住んでいる方です。かなり高齢ですので、追い出すことはできません。もう30数年前でしょうか、角地のビルから2つ目で、横並び3つのビルは皆当時、約一人ずつ20万ドルずつ払って、それぞれRSの方に出てもらい、そのあとに高層コンドを建てる予定でしたが、92歳のおばあさんはお金より、ここに50数年住んでいるので、動きたくないと・・・それでお亡くなりになる5年間、この高層コンドを建てる計画は遅れて、他の資材その他も上がって、2倍のコストがかかったと言われてNY　Timesに載った事もありました。 又店舗でもピザ屋さんがレキシントン街の良い場所で、15年のリース契約されていて、残り4年半ありました。これなどはブローカーさんが賢かったのでしょう。普通なら10年＋Optionです。そうすれば、オーナー側にいい話があった時には、再契約なしで済みます。再開発者に空にして売れますので、まとまったお金が入ります。これも経験者の知恵の一つです。 ビルを買う時は「売る時」の事を必ず「考えて」買う事。RSの部屋があれば、年齢が幾つの方がは入っているか。店舗のリースであれば、残り何年あるかなどです。 これも【ビル買い】の時と【店舗を借りる時】では「考え方」が真逆の事もありますので、ビル買いや、店舗交渉はNYで最低15年以上商業物件の取り扱いの方が良いでしょう。（Sakai不動産） Sakai不動産/sakaifudosan@gmail.com/sakai@sakaifudosan.com/917-679-7515

【ニューヨークでビルを持ちながら店舗経営⓵】 ニューヨークの不動産投資は、【ビル経営】をしながら、【店舗を持つ】というのが一番の理想でしょう。1階、2階は何でも良いです。自社で経営されても又は他の人に長期で貸す。それぞれがメリットです。 一人勝ちする事無く、貸す方も借りる方もお互いが長く「信頼」関係を継続していく、Win-Winが一番です。毎年３％の値上がりであれば、テナントさんもそれ程の痛手でもないでしょう。長期的に見れば、テナントさんも儲かり、オーナーさん側も儲かります。 知りあいのレストラン経営されている方で、1973年から今は息子さんの世代になっていますが、テナントとして既に50年です。ビルオーナーの創業者は先代のお爺さんでユダヤ人の方です。ポーランドから38ドルをもってニューヨークのエリス島にやってきた方で、当時は縫いこさんで、手に技術をもっていらっしゃった方でした。1950－70年代に7番街28丁目で「毛皮屋」をやって儲けて、こつこつと貯めて、5階建てのビルをお買いになり、お亡くなりになる時は82歳でマンハッタンにビルを3棟お持ちになっいました。息子さんは苦労して弁護士になり、今は弁護士さんとビル経営の兼業で、ビルを8棟お持ちとか・・・。 7－10年に一棟ずつお買い上げになってきたそうです。お爺さんがヨーロッパからいらっしゃったのが1942だそうです。約80年で8棟ですから、10年に一つずつ根気よく増やしてきた勘定になります。 彼らの鉄則はビルを買ったら【売らない！】だそうです。最初の2棟までは難しいが、3棟目以降は難しくないとか。最初と2つ目まではCashで買うので、かなり時間がかかったが・・・3つ目以降は５０％のCash　Downで残りはローン・・・。それ以降は40％、30％・・・となり、今は信用があるので、頭金10%でもOKとの事ですが、管理も大変なので、気持ちが萎えないようにしないと・・・。【継続】して持ち続けるのも大変とか・・問題は常にあるが、如何に色んな「誘惑」に勝つかだと・・おっしゃっていました。（続く・・・）（Sakai不動産） Sakai不動産/sakaifudosan@gmail.com/sakai@sakaifudosan.com/917-679-7515

【ニューヨークのSushiginnza（銀座）‐寿司店ー中国人オーナー】 人口増加ー移民が増え続く、アメリカ。ニューヨークはここ数年で、今まで以上に多国籍国家、民族に形を変えてきています。いつもブログで書いているんですが、余りにも早く変容するニューヨーク。 段々と今までの白人社会ではなくなってきています。それぞれが自国の「価値観」を持ってやってきて、アメリカに同化する事無く、堂々と生きています。ある意味凄いなと思います。 今日お客様と1番街を歩いていたら59丁目に「寿司銀座」という表示が出ています。今までは日本レストランに幾分遠慮してJapanese Fusionとお店に表示されていました。今回は綺麗なお店で、日本からの投資を兼ねてかなと思っていたらなんと中国人オーナーです。カウンターには幾分若い日本人か中国の方かわかりませんが握っています。 外にメニューや価格もなく、「お任せ」の感じで、中・高級店の内装です。これなら流行るなと言う感じです。中国からはかっては香港からの富裕層が多かったのですが、最近はもろに大陸からです。不動産バブルか何か実業で儲けた方々が、日本人シェフを高い給料で雇い、経営されています。 もう日本人だけが寿司を握るから・・・という考えを払拭しなくてはいけない時代です。日本人は時代の流れに上手に適応できないのが残念です。中国・韓国に見習いたいものです。ニューヨークは【アイデア】と【やる気】があれば、必ず成功します。日本からの本物の方の出現をお待ちしています。遠慮なくお問合せ下さい。（Sakai不動産） Sakai不動産/sakaifudosan@gmail.com/sakai@sakaifudosan.com/917-679-7515

【ニューヨークの店舗探し】 流行る店舗は、業態で1番か！、地域で一番か！ロケーションが最適か！で決まるようです。3番街の50と51丁目の間に【Esa-a-Bagel】という列をなしている【ベーグル屋】さんがあります。かなり古くからやっているらしく、現地の方のみならず、世界中の旅行客でいつも一杯です。 3－4年前まで当地で発行されている週刊日本版タブロイドでの記事や、広告も前に張り出されていました。ユダヤ人の主食のパンみたいな感じです。私も良く冬になるとあつあつのベーゴル食べたさに、マンハッタンに週末等に来た時には買いに行きました。 日本で言う「おにぎり」みたいなものでしょうか。作り立てのベーグルは締りがあり、もちもちしているのがいいですね。何もつけなくてもこれだけでおなかが膨れます。、ちょっとだけ甘みがあり、ほんわかとしています。まさに炊き立てのごはんや、おむすびみたいなものです。 【美味しさは当然】でしょうが、3番街に面しているのと、50丁目と51丁目にあり、ローカルバスだけでなく、急行が止まる50丁目のバス停のすぐ近くにあるというのも大変魅力的です。 出店された時は、それほど真剣ではなかったのかもしれませんが、不動産店舗の見地からみると、「理」にかなっています。バス停から1分。ローカルだけでなく、急行も止まる。場所はMidtownの正に真ん中です。地下鉄51丁目からは5分、42－45（出口）のGrand Central 駅からも歩いて10分足らずです。 値段も高からず、リーズナブルなのも魅力的です。冷たくなっても持っていけるのもいいですね。【店舗探し】は出来たらAVENUEがいいですね。タイミングも大切ですが、これから冬になれば【店舗探し】には一番良い時です。ニューヨークで起業したいと燃えていらっしゃる方は、是非ご連絡下さい。（Sakai不動産） Sakai不動産/sakaifudosan@gmail.com/sakai@sakaifudosan.com/917-679-7515