【ニューヨークのビル投資】
最近、知り合いの知り合いの方からの紹介や20数年前にDealして儲けられた方からの紹介、或いは季節的にVacationを兼ねてNYにお見えになっているのかわからないが、急にNYでビルを買いたいという話が多い。先日も親父が亡くなって5億のお金が急に活用できるので、NYで手頃の4－5階建てのビルを買いたい・・・・。
又かなりの資産家で、日本でもビル買いや不動産投資で成功された方が、NYでもやりたいと言うお話も入ってくる。弊社も40数年、このNYで色んな時期があったが、本当に多くの方々と交流ささせて頂いた。多くの方々は儲けられたが、投資して3－5年で黙って売却されて撤退された方もあった。
ニューヨークでの「不動産投資」は最低10年単位でみられる方でないと上手く行かないと言うのが「結論」である。それは「コンドミニアム」であっても「ビル投資」であっても同様であろう。ユダヤ人の多くは大体50年かそれ以上「Family]の財産として保持している方々が多い。
最近もチェルシーで5階建てのビルを持っていて、1階は中華に貸して、２階はご自分のビジネスオフィスに、３，４，５階はテナントとして「貸す」というスタイルで親父さんが５０年持っていたので、売りたいと・・・・。最初は＄５，９５Millionで市場に出したが・・・最終的には＄５．３８Millionで売れた。約５０年前に８万ドルで買ったらしい。当時のチェルシーは今一つであったので・・・という事であった。
物件自体は1910年ものであったが、1987年にテコ入れされてかなり改善、改良されて、配管もきちんと新しく出来ていた。市場に出されたのが1月の末であったが、6月にはオファが入り、かなりの速さで売却された。
買い手にとってラッキーだったのは、1階の中華のリースが今迄6年やっていて、今後9年、テナントのリース契約がある事である。買い手にとっては定期収入の魅力がある。それよりも３，４，５階は今が最高の値段に近く、高く貸す事が出来る。テナントが出るたびに御部屋の改造や手入れがされているので、そんな大きくないルームであるが、2年前には$2,600/Monthであったのが、売る直前に$3,400/Monthで貸すことが出来た。今はチェルシーはホットな市場である。
又かってはRent Stabilize(RS)というお部屋であったのが幾つかあったが、テナントが出るたびに自分たちで住んで、その次にはFREE MARKETにするという工夫をされて、今は6部屋ともFree Market（FM）という魅力的なビルになっている。今はお貸しする立ち場ではここ20年位の中では最高に良い「市場」で直ぐに借り手が付く。かっての「貸す」事がかなり困難な時を思えば、マンハッタンの「市場」は高く貸せて直ぐにテナントが見つかる。ビル所有者には一番良い時であろう。
上記の売り手は、「管理」をしっかりとやって来たので、チャンスが来た時にちゃんと売れたのである。NYはまだまだレギュレーションがあるビルが多い。Rent Control（RC）というお部屋も＄５００－７００/Monthで貸していたりする。例えば5階建てで１０ユニットあれば8個の御部屋がFree Marketで、$5-6MIllionであれば、投資家には魅力的である。これが5つFMで３つRSで２つがRCであれば、5つの御部屋には規制付きなので。幾分安く買ってもそれ程、魅力的ではないだろう。
Agentの方々でもビル売りに携わる方が多くないので、そのあたりのレギュレーションに詳しくない方も多いので、「要注意」が必要であろう。
今はビル買いには良い時期である。今後NYも復興して行けば、もっと魅力的になる。言える事は「ビル買い」は長期で、10年、20年単位で見て欲しいという事である。NYでビル買いに興味ある方は、経験豊富な【Sakai不動産】にお気軽にご連絡下さい、sakaifudosan@gmail .com/sakai@sakaifudosan.com/917-679-7515
